Na aflossing hypotheek de inschrijving laten royeren

In de praktijk doen zich zeer regelmatig situaties voor waarbij een verkoper van een woning aangeeft dat de te verkopen woning hypotheekvrij is. Als vervolgens bij het kadaster de gegevens van de woning worden opgevraagd blijkt de woning in veel gevallen nog belast te zijn met een recht van hypotheek. De hypothecaire inschrijving in het kadaster staat namelijk los van het feit of er nog een onderliggende schuld is. 

De meeste woninghypotheken zijn verstrekt voor een looptijd van 30 jaar. Als de lening uiteindelijk geheel is afgelost stuurt de geldverstrekker/bank daar doorgaans een bevestiging van met daarbij de mededeling dat de klant zelf contact met een notariskantoor moet opnemen om de hypotheekinschrijving bij het kadaster te laten royeren/doorhalen. 

Op dit punt gaat het in de praktijk vaak mis doordat door de huiseigenaar wordt verzuimd contact op te nemen met een notariskantoor en de hypotheek doodleuk bij het kadaster ingeschreven blijft staan.

Het doorhalen van een hypotheekrecht moet gebeuren bij notariële akte, de zogenaamde royementsakte. Voordat de royementsakte door de notaris kan worden getekend en ingediend bij het kadaster moet er een heel proces worden doorlopen. Elke geldverstrekker hanteert daarvoor een eigen procedure, meestal verloopt dat digitaal, soms nog per post. De notaris stuurt een royementsverzoek met een royementsvolmacht naar de geldverstrekker en vraagt of er nog een geldvordering openstaat. De geldverstrekker neemt dit verzoek in behandeling en stuurt uiteindelijk een getekende royementsvolmacht met aflosnota terug naar het notariskantoor.

Bovenstaande procedure neemt vaak veel tijd in beslag aangezien de geldverstrekkers ruime termijnen aanhouden voor het afhandelen van een royementsverzoek waarbij een maand geen uitzondering is. Wij maken regelmatig mee dat een woning nog niet kan worden overgedragen omdat de royementsvolmacht voor de hypotheek van de verkoper nog niet verstrekt is. De notaris moet de koper namelijk kunnen garanderen dat de aangekochte woning vrij is van hypotheekrecht en mag alleen dan de woning overdragen.

Wat veel huiseigenaren zich niet realiseren is dat de meeste hypotheken worden gevestigd als zogenaamde "bankhypotheek", dit houdt in dat de aan de bank haar zekerheid kan gebruiken voor alles wat er van de huiseigenaar te vorderen is. Dit staat dan los van de – al  dan niet allang afgeloste – hypothecaire lening. De bank kan de hypotheek dan ook uitwinnen voor bijvoorbeeld een roodstand op een betaalrekening of een zakelijke schuld van een eenmanszaak of zelfs voor de schuld van een (ex)partner.

Ons advies is dan ook om direct na het geheel aflossen van een hypotheek contact op te nemen met de notaris om de hypotheek te laten royeren, zo voorkomt u dat de bank haar zekerheidsrecht kan gebruiken voor het verhalen van andere vorderingen. Voor de kosten hoeft u het niet te laten, door in een royementsakte meerdere hypotheken tegelijk door te halen blijven de kosten voor de individuele huiseigenaar relatief laag. De kosten voor het laten royeren van een eigenwoninghypotheek zijn bovendien in vrijwel alle gevallen fiscaal aftrekbaar.

Mocht u niet zeker weten of uw hypotheek reeds is doorgehaald bij het kadaster, neem gerust contact met ons op.